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（略），侵刪！
（略）房地產(chǎn)租金評估技術指引(試行)
第一條為規(guī)（略）房地產(chǎn)租金評估活動，保證房地產(chǎn)租金評估質量，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和（略）房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》《商品房屋租賃管理辦法》《（略）住房租賃條例》等相關法律法規(guī)，以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術語標準》等相關估價標準，制定本指引。
第二條本指引適（略）范圍內(nèi)房地產(chǎn)租金評估和咨詢活動，以及房地產(chǎn)估價專家委員會對房地產(chǎn)租金評估報告的評審鑒定活動。
第三條本指引所稱房地產(chǎn)租金又稱房租、房屋租金、房屋使用費等，通常是包括土地使用權在內(nèi)的房屋租賃價格。
第四條房地產(chǎn)估價機構及其注冊房地產(chǎn)估價師應遵循獨立、客觀、公正的原則，遵守法律法規(guī)和房地產(chǎn)估價規(guī)范標準，開展房地產(chǎn)租金評估和咨詢業(yè)務。
第五條評估委托人委托經(jīng)備案的房地產(chǎn)估價機構進行房地產(chǎn)租金評估，需出具評估委托書，明確估價目的、價值時點、估價對象及其范圍、租金類型、租賃用途、租賃條件等，提供或協(xié)助獲取評估所需資料。
第六條房地產(chǎn)租金評估的估價目的根據(jù)評估委托人使用報告的實際需要進行合理表述。常見的房地產(chǎn)租金評估需要主要來自房地產(chǎn)租賃、司法訴訟案件審理、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)損害賠償、房地產(chǎn)征用、房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)（略）場監(jiān)測與管理等活動或行為。
第七條房地產(chǎn)租金評估的價值時點根據(jù)估價目的，一般可在租賃合同簽訂日期、租賃合同起始日期、實地查勘日期或其他適宜日期中選取其一作為價值時點，由評估委托人確認并在評估委托書中予以明確。根據(jù)評估委托需要，一個評估項目也可以有多個價值時點。
第八條房地產(chǎn)估價機構應當根據(jù)評估委托書和評估資料等情況，明確界定房地產(chǎn)租金估價對象的財產(chǎn)范圍。
評估財產(chǎn)范圍（略）內(nèi)家具家電、生活用品、機器設備等非房地產(chǎn)類財產(chǎn)的情況時，或者不包含屬于房地產(chǎn)的房屋配套設施設備、室內(nèi)裝飾裝修、附屬設施及相關場地等財產(chǎn)的情況時，應當在評估報告中具體說明。
第九條房地產(chǎn)租金評估常見的租金類（略）場租金、成本租金，也可以根據(jù)評估委托和估價目的，評估其他特定租金。
市場租金是指在（略）場上由熟悉情況且不受強迫的租賃雙方，在租賃條件下自愿達成的在價值時點的最可能的租賃金額。
成本租金是指根據(jù)估價對象房地產(chǎn)取得或建設成本攤銷、運營費用等計算的租賃金額。
第十條房地產(chǎn)租金評估時還應明確租金內(nèi)涵，租金內(nèi)涵一般根據(jù)租賃協(xié)議或合同或其他相關約定的租賃條件而確定主要內(nèi)容包括：①面積、部位、附屬設施、室內(nèi)裝飾裝修、家具家電等狀況；②租賃用途和房屋使用要求；③租金的支付方式：（略）付方式；⑤租賃期限；⑥調租與續(xù)租規(guī)則；⑥房屋維修費用承擔；⑦物業(yè)服務以及水、電、燃氣等相關費用的繳納主體；⑧其他條件，如承租人資格條件等。
當約定由出租人負擔水、電、燃氣等相關費用時，評估結果需包含這些費用。當約定由承租人負擔房屋維修費、保險費、物業(yè)管理費、房產(chǎn)稅等費用和稅費時，評估結果不含這些費用。除前款內(nèi)容外，當還存在其他服務或費用且不另行付費時，評估結果需包含其相應成本。
第十一條房地產(chǎn)租金評估時需關注特殊的影響因素，其中，房地產(chǎn)租金受土地使用權性質和剩余年期、房地產(chǎn)合法性的影響小，而以下因素對租金有較明顯的影響：①室內(nèi)裝飾裝修、家具家電、生活物品、房屋配套設施設備等情況；②租賃期、免租期或裝修期長短；③調租、續(xù)租規(guī)則；④季節(jié)性波動或重要事件；⑤承租人的資信或影響力等。
第十二條房地產(chǎn)租金的評估方法有比較法、成本法、價值折算法、剩余法等。選用評估方法時，應根據(jù)需評估的租金類型、估價目的、估價對象狀況及其（略）域的房地產(chǎn)（略）場狀況，在對各評估方法進行適用性分析的基礎上，選用所有適用的評估方法進行評估。
比較法是（略）場租金最適宜的評估方法。成本法是評估或核定新開發(fā)建設項目成本租金最適宜的評估方法。價值折算法和剩余法是評估或分析測算房地產(chǎn)投資可行租金最適宜的方法。
當估價對象（略）域房地產(chǎn)（略）場發(fā)育不夠成熟時，可采用比較法以外的方法（略）場租金。
第十三條采用比較法評估房地產(chǎn)租金的相關事項如下。
(一)比較法是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)租金來經(jīng)比較、調整或修正來求取估價對象房地產(chǎn)租金的方法。
(二)（略）實例的成交日期一般以租賃合同簽訂日為準。（略）實例的租金內(nèi)涵。
選取可比實例時，應注意可比實例與估價對象房地產(chǎn)的評估設定用途相同，房地產(chǎn)狀況、租賃條件等與估價對象狀況相似，存在特殊租賃條件的，一般不宜選為可比實例。
(三)選取可比實例后，應圍繞影響租金水平的主要因素建立比較基礎，并根據(jù)需評估租金的內(nèi)涵，對可比實例的成交價格進行標準化處理。標準化處理時應重點關注：
1.統(tǒng)一租金內(nèi)涵
租金內(nèi)涵需要明確的主要內(nèi)容有：①是否包括房屋維修費、保險費、物業(yè)管理費；②（略）內(nèi)裝飾裝修情況、否配備必要的家具家電等；③水、電、燃氣等費用是否包含在租金中；④房地產(chǎn)稅(（略）土地使用稅、房產(chǎn)稅)、增值稅及附加的負擔方式：（略）特殊租約條件內(nèi)容并量化調整為與估價對象一致。
2.統(tǒng)一租金計價單位
租金的計價單位：（略）單位包括：按建筑面積單價或使用面積單價計價，或按套、按間甚至按床位等計價；計價的時間單位包括：按月、按天或按年計價。評估中需根據(jù)委托要求，確定適合的租金計價單位，并統(tǒng)一比較實例租金的計價單位。
3.統(tǒng)一租金支付方式
確認可比實例的租金支付方式：（略）期初還是期中或期末。當比較實例支付方式與估價對象不一致時，需進行處理。
(三)房（略）位及實物狀況調整，應根據(jù)不同用途房地產(chǎn)租金影響因素因子進行針對性地分析和測算。
1.居住房地產(chǎn)：區(qū)位因素中重點關注公共交通、商服設施、公建配套、居住環(huán)境等，實物因素中重點關注房型和功能、室內(nèi)裝飾裝修、家具家電與生活物品、物業(yè)管理與服務等。
2.商業(yè)房地產(chǎn)：區(qū)位因素中應重點關注繁華程度、交通可及性、客流量、臨街狀況等，實物因素中重點關注平面布置、
寬深比、層高、房屋設備設施、功能與業(yè)態(tài)等。
3.辦公房地產(chǎn)：區(qū)位因素中應重點關注辦公集聚度、交通便捷度、環(huán)境景觀等，實物因素中重點關注建筑結構、房屋設
備設施、智能化、物業(yè)管理、租戶類型等。
4.工業(yè)倉儲類房地產(chǎn)：區(qū)位因素中應重點關注產(chǎn)業(yè)聚集度、對外交通運輸便利度、市政基礎設施等，實物因素中重點關注面積規(guī)模、建筑結構、層高、房屋以及與產(chǎn)業(yè)相關的設備設施等。
5.其他類型房地產(chǎn)：根據(jù)該類房地產(chǎn)的特征進行針對性地設置比較因素因子并進行相應調整。
(四)房地產(chǎn)權益狀況調整主要關注租賃期限、調租與續(xù)租規(guī)則、使用要求或限制等。
第十四條采用成本法評估房地產(chǎn)租金的相關事項如下。
(一)成本法是以租金各個構成項之和來求取房地產(chǎn)租金的方法。租金構成項及基本公式如下：
房地產(chǎn)租金=地租+房屋折舊費+室內(nèi)裝飾裝修和家具家電折舊費(如有)+運營費+租賃營銷費+相關稅費
當采用租賃方式：（略）基本公式為：
房地產(chǎn)租金=取得房屋租金+房屋改建折舊費+（略）內(nèi)裝飾裝修和家具家電折舊費(如有)+運營費+租賃營銷費+相關稅費
(二)各構成項的主要內(nèi)容
1.地租：以租賃方式：（略）出讓方式取得土地使用權的，地租為取得土地價款在土地使用期限內(nèi)的攤銷金額；以劃撥方式取得土地使用權的，地租為土地取得成本根據(jù)相應用途土地使用權的法定最高出讓年期計算攤銷金額。
2.房屋折舊費：房屋建設或改建成本在經(jīng)濟壽命期內(nèi)的攤銷金額。房屋建設成本一般包括建安工程費、前期費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費和期間稅費、管理費、以及建設或改建期內(nèi)的投資利息和利潤。房屋的經(jīng)濟壽命可根據(jù)房屋建筑結構，參考相關建筑設計標準確定。
3.裝飾裝修和家具家電折舊費：（略）內(nèi)裝飾裝修和家具家電成本在一定年期內(nèi)攤銷的金額。（略）內(nèi)裝飾裝修成本一般包括裝飾裝修工程費、設計費、管理費、以及裝飾裝修期內(nèi)的投資利息和利潤。家具家電成本包括購置費、安裝調試費。裝飾裝修可根據(jù)裝飾裝修材質和工藝等結合租賃使用狀況確定折舊年限，一般不超過10年；家具家電根據(jù)設計壽命確定折舊年限。
4.運營費：包括房屋管理費、房屋保險費、房屋維修費、物業(yè)管理和服務費等，應根據(jù)租金內(nèi)涵具體確定。
5.租賃營銷費：租賃推廣的銷售費用。
6.相關稅費：（略）土地使用稅、房產(chǎn)稅，以及租賃(銷售)環(huán)節(jié)的增值稅及附加，評估時注意針對不同類別的房地產(chǎn)和租賃行為確定適用的稅率。
(三)計算的注意事項
根據(jù)估價目的和租金價格內(nèi)涵，評估時需要根據(jù)房地產(chǎn)取得方式：（略）際成本進行評估的，應明確評估的租金類型并做特別說明。
·確定各項成本的攤銷年限時，還需關注租賃條件，若約定的租賃期限短于客觀攤銷年限的，可根據(jù)可租賃期限進行攤銷計算，但需做特別說明和提示。
第十五條采用價值折算法評估房地產(chǎn)租金的相關事項如下。
(一)價值折算法是選取適宜方法求得估價對象房（略）場價值或價格，然后確定估價對象報酬率或資本化率，選用適當?shù)臄?shù)學公式求取折算系數(shù)，計算房地產(chǎn)凈收益，加上運營費、相關稅費等得出房地產(chǎn)租金的方法?；竟饺缦拢?br />房地產(chǎn)租金=租金凈收益+房屋空置和收租損失+運營費+租賃營銷費+相關稅費房地產(chǎn)租金凈收益=房地產(chǎn)價值或價格×折算系數(shù)
(二)房地（略）場價值或價格應采用收益法以外的方法求?。徽鬯阆禂?shù)可以是直接資本化率，也可以根據(jù)報酬資本化的方式：（略）房地產(chǎn)估價規(guī)范的相關要求，采用適宜的方法測算分析確定；采用報酬率計算折算系數(shù)的，還需分析預測估價對象未來租金變化趨勢和收益期，選取合理的計算公式。
房屋空置率和收租損失應根（略）域同類房地產(chǎn)的（略）場情況，同時結合租賃合同約定的免租期分析確定。
第十六條采用剩余法評估房地產(chǎn)租金的相關事項如下。
(一)剩余法是根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)營收入，扣除經(jīng)營成本和經(jīng)營利潤，或根據(jù)改造完成后的房地產(chǎn)租賃收入，扣除需投入的改造成本，求取房地產(chǎn)租金的方法。
(二)采用房地產(chǎn)經(jīng)營收入求取房地產(chǎn)租金的公式為：
房地產(chǎn)年租金=年經(jīng)營收入-年經(jīng)營成本-年經(jīng)營費用-管理費-財務費用-經(jīng)營稅金及附加-經(jīng)營利潤
其中：經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、管理費用一般根據(jù)估價對象近三年經(jīng)營的平均數(shù)據(jù)資料分析確定，或根據(jù)同類經(jīng)營房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)比較分析確定。
財務費用指正常經(jīng)營過程中，投資和經(jīng)營資金產(chǎn)生的利息、融資費用等。
經(jīng)營利潤是應歸屬于生產(chǎn)經(jīng)營者的利潤，可按同類行業(yè)平均水平確定。
(三)采用改造后房地產(chǎn)租賃收入求取房地產(chǎn)租金的公式為：
房地產(chǎn)年租金=改造完成后房地產(chǎn)租賃收入-預計改造成本攤銷-運營費-租賃營銷費-相關稅費
其中，改造完成后房地產(chǎn)租賃收入為采用比較法、趨勢預測的方法評估分析的房（略）場租金。
改造成本包括房屋改造的建安工程費、裝飾裝修工程費、家具家電購置費、前期費、基礎設施配套費、其他工程費、期間稅費、管理費、以及改造期內(nèi)的投資利息和利潤，需根據(jù)評估設定的改造內(nèi)容、標準進行估算。利用自有房屋改造的，成本攤銷的折舊年限根據(jù)改造后房屋剩余經(jīng)濟壽命、裝飾裝修和家具家電的使用年限確定。租賃房地產(chǎn)進行改造的，根據(jù)租賃合同約定的相關條款合理確定成本攤銷的折舊年限。
第十七條當需要對房地產(chǎn)租金進行批量評估時，評估方（略）徑遵守《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關要求。
第十八條司法訴訟涉及的房地產(chǎn)租金評估應關注評估流程符合法律法規(guī)和人民法院的規(guī)定，對估價對象的財產(chǎn)范圍、租金內(nèi)涵、價值時點等需由人民法院書面確定。
第十九條房地產(chǎn)稅收征繳中涉及房地產(chǎn)租金評估的，應根據(jù)相關稅種的法律法規(guī)確定租金類型和內(nèi)涵、價值時點等估價基本要素。
第二十條房地產(chǎn)損害賠償中涉及房地產(chǎn)租金評估的，要關注損害發(fā)生前后的房地產(chǎn)狀況、損害影響的期限、需要評估的租金類型和內(nèi)涵等，在評估委托中予以明確。
第二十一條房地產(chǎn)征用評估被征用房地（略）場租金時，應在評估委托中確定價值時點、征用的期限，涉及對未來租金預測時需合理測算。
第二十二條房地產(chǎn)證券化評估中的租金評估和未來收益預測，要關注現(xiàn)有租賃合同，判斷正常租金水平和預測未來收益趨勢，進行審慎分析。
第二十三條當評估的價值時點與實地查勘完成之日不一致的，評估時應要求評估委托人在評估委托書中明確價值時點的房地產(chǎn)狀況，了解與實地查勘完成之日的情況差異，并在評估報告“估價假設和限制條件”中做出合理假定和說明。
第二十四條相關部門書面明確為違法占地、違法建設等違法房地產(chǎn)的，原則上不應作為估價對象。
估價對象為無證房屋或臨時建筑的，評估時應要求評估委托人在評估委托書中對房屋用途、建筑面積等予以明確，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“依據(jù)不足假設”中予以說明，并提示使用無證房屋或超過批準期限的臨時建筑存在的風險。
第二十五條劃撥土地使用權上的房地產(chǎn)租金評估，根據(jù)國家（略）的土地收益處理規(guī)定，（略）的土
地收益，依照委托需要，（略）土地收益金額。
第二十六條估價對象為保障性租賃住房的，執(zhí)（略）租
賃住房租金評估指引等文件規(guī)定。
第二十七條估價對象出租用途為公益性用途時，應明確需評估的租金類型與內(nèi)涵，評估時可考慮土地使用權取得方式：（略）政策等因素。
第二十八條評估以租代建(以土地或場地出租，由承租人建房并在租賃期內(nèi)獲取：（略）情形下的租金時，首先評估估價對象建成狀態(tài)的正常房（略）場租金凈收益，再扣減建設成本在租賃期內(nèi)的分攤。
建設成本和分攤方式：（略）
第二十九條估價對象實際用途與登記用途不一致的，一般按照登記用途進行評估；評估委托書約定要求按照實際用途進行評估的，可以根據(jù)其約定進行用途設定，并提示按照實際用途持續(xù)經(jīng)營可能存在的相應風險，在評估報告“估價假設和限制條件”的“不相一致假設”中予以說明。
第三十條估價對象可分割為若干單元出租的大宗房地產(chǎn)，應在評估委托書中明確經(jīng)營方案是整體出租還是分割出租，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“限制條件”中予以說明。分割出租的還應向委托人搜集分割方案或平面布置圖、各單元面積等資料。
第三十一條（略）等大宗經(jīng)營性房地產(chǎn)的，評估時可根據(jù)估價對象所處運營階段、經(jīng)營業(yè)態(tài)、租戶類別等進行差異化調整。
第三十二條合同到期后由原承租人續(xù)租的，需注意續(xù)租條件、房屋實物狀況的設定等與原租賃合同是否發(fā)生變化。不發(fā)生變化的，可遵循一貫性原則進行評估。根據(jù)租賃雙方協(xié)商的需要，可考慮因續(xù)租為出租人帶來的減少空置損失和免租期損失、租賃費用支出等利益，合理測算租金。
第三十三條評估一段時期(若干年)的租金總和時，可先（略）間段，（略）間段一般為一年。評估時可選（略）間段內(nèi)的期初月份評估其租金，求（略）間段的租金總額，（略）間段的租金總額相加求得該段時期的租金總和。追溯性評估時，在評估（略）間段租金后，也可根據(jù)來源可靠的租金指數(shù)調整求得其（略）間段的租金。
第三十四條租金的評估結果包括單位：（略）或月租金，總租金可以是某套(幢)房屋或整個項目的月租金、年租金或一段時期的租金，依照評估委托書的具體要求確定評估結果的表達形式。
第三十五條房地產(chǎn)租金評估報告名稱：（略）房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求撰寫，特別關注財產(chǎn)范圍、租金類型和內(nèi)涵、租賃條件等內(nèi)容的說明與分析。
第三十六條本指引由（略）房地產(chǎn)估價師協(xié)會房地產(chǎn)估價專家委員會負責解釋。
第三十七條本指引自發(fā)布之日起施行。
往期回顧：資產(chǎn)評估業(yè)務所涉刑事犯罪案例分析及風險防范建議房地產(chǎn)司法鑒定估價指導意見丨河南省境外資產(chǎn)評估經(jīng)驗總結船舶資產(chǎn)評估方法在建船舶評估船舶評估重置全價的確定船舶評估過程探討及案例分析企業(yè)破產(chǎn)清算中的資產(chǎn)評估有關問題2020年度證券業(yè)務資產(chǎn)評估折現(xiàn)率計算和披露情況證監(jiān)會：證券審計、資產(chǎn)（略）場分析報告2021（略）并購重組與企業(yè)價值評估（上篇）（略）并購重組與企業(yè)價值評估（下篇）資產(chǎn)基礎法評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值時土地評估有關問題的思考天然氣管道業(yè)務價值評估模型及應用體育無形資產(chǎn)評估指導意見（征求意見稿）無形資產(chǎn)評估中折現(xiàn)率的確定方法企業(yè)整體資產(chǎn)評估中折現(xiàn)率的確定方法資產(chǎn)評估案例分析——房（略）場法評估案例商業(yè)用地評估案例分析征收中停產(chǎn)停業(yè)損失如何評估商業(yè)用地評估案例分析國企混改資產(chǎn)評估中的價值類型選擇對追溯性評估中相關問題的探討關于設備、不動產(chǎn)單項資產(chǎn)評估的風險提示丨專家提示二手工程機械設備評估原則與注意事項成本法在機器設備評估中的應用國產(chǎn)機器設備評估案例分析進口機器設備評估案例分析融資租賃資產(chǎn)的性質和評估方法（略）部：規(guī)范混合用途土地出讓地價評估評估涉及的建筑成本單價企業(yè)整體資產(chǎn)評估中折現(xiàn)率的確定方法關于企業(yè)價值收益法評估中少數(shù)股權折價及流動性折扣的量化考慮（略）南管蕊茶生物性資產(chǎn)該如何進行資產(chǎn)評估汽車企業(yè)資產(chǎn)評估評估涉及的建筑成本單價工廠、廠房、企業(yè)拆遷、經(jīng)營損失等拆遷評估外資企業(yè)以無形資產(chǎn)、設備出資資產(chǎn)價值評估船舶資產(chǎn)評估方法在建船舶評估船舶評估重置全價的確定船舶評估過程探討及案例分析關于土地估價報告評審中典型問題的處理意見（一）關于土地估價報告評審中典型問題的處理意見（二）（略）線和評估方法應用最高法院案例：國有土地上被征收房屋價值評估時點的確定原則資產(chǎn)基礎法評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值時土地評估有關問題的思考（略）部：規(guī)范混合用途土地出讓地價評估國有土地上房屋征地拆遷補償標準及計算公式關于國有土地上房屋征收補償決定案件裁判指引（試行）土地估價報告評審標準（2019年修訂版，試行）現(xiàn)有專利價值評估體系分類介紹
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