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房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法
第一條為保護(hù)建設(shè)單位：（略）權(quán)益，維護(hù)公共安全和公眾利益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，制訂本辦法。
第二條在中華人民共和國(guó)境內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建各類房屋建筑工程(包括裝修工程)的質(zhì)量保修，適用本辦法。
第三條本辦法所稱房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對(duì)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。
本辦法所稱質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定。
第四條房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。
第五條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房屋建筑工程質(zhì)量保修的監(jiān)督管理。
縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本（略）域內(nèi)房屋建筑工程質(zhì)量保修的監(jiān)督管理。
第六條建設(shè)單位：（略）范圍、保修期限和保修責(zé)任等，雙方約定的保修范圍、保修期限必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
第七條在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：
(一)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
(三)（略），為2個(gè)采暖期、供冷期；
(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；
(五)裝修工程為2年。
其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。
第八條房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
第九條房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位：（略）通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)核查情況，在保修書約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。
第十條發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位：（略）主管部門報(bào)告，采取安全防范措施；由原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出保修方案，施工單位實(shí)施保修，原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督。
第十一條保修完成后，由建設(shè)單位：（略）的，應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。
第十二條施工單位：（略）以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第十三條保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。
第十四條在保修期限內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位：（略）質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。
第十五條因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出的商品房保修，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)規(guī)定。
第十七條下列情況不屬于本辦法規(guī)定的保修范圍：
(一)因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷；
(二)不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。
第十八條施工單位：（略）改正，并處（略）元以上（略）元以下的罰款：
(一)工程竣工驗(yàn)收后，不向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書的；
(二)質(zhì)量保修的內(nèi)容、期限違反本辦法規(guī)定的。
第十九條施工單位：（略）建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，處（略）元以上（略）元以下的罰款。
第二十條軍事建設(shè)工程的管理，按照中央軍事委員會(huì)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條本辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第二十二條本辦法自發(fā)布之日起施行。
解讀
《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部令第80號(hào)）作為規(guī)范房屋建筑工程質(zhì)量保修的核心法規(guī)，與物業(yè)管理工作密切相關(guān)。以下從物業(yè)視角出發(fā)，結(jié)合法規(guī)條文與實(shí)踐操作，對(duì)物業(yè)在質(zhì)量保修中的角色、職責(zé)及操作要點(diǎn)進(jìn)行深度解讀：
一、物業(yè)在質(zhì)量保修中的核心職責(zé)
1.保修責(zé)任的銜接與傳遞
建設(shè)單位：（略）單位需在《工程質(zhì)量保修書》中明確保修范圍、期限及責(zé)任。物業(yè)在承接項(xiàng)目時(shí)，需核查該文件的完整性，確保保修責(zé)任清晰可溯。
向業(yè)主的告知義務(wù)：物業(yè)應(yīng)在業(yè)主入住時(shí)，通過《住宅質(zhì)量保證書》或《業(yè)主手冊(cè)》，明確告知各部位的保修期限（如防水工程5年、電氣管線2年等），避免因信息不對(duì)稱引發(fā)糾紛。
2.報(bào)修受理與協(xié)調(diào)處置
報(bào)修渠道管理：物業(yè)需建立高效的報(bào)修受理機(jī)制，如電話、（略）或現(xiàn)場(chǎng)登記，確保業(yè)主報(bào)修及時(shí)響應(yīng)。
責(zé)任方的初步判定：根據(jù)第17條，物（略）分質(zhì)量缺陷是否屬于保修范圍（如使用不當(dāng)或不可抗力導(dǎo)致的問題不在保修內(nèi)），并向業(yè)主解釋說明。
施工單位：（略），應(yīng)協(xié)助業(yè)主向施工單位發(fā)出保修通知，并跟蹤維修進(jìn)度。若施工單位拖延，可依據(jù)第12條建議業(yè)主委托第三方維修，費(fèi)用由原施工單位承擔(dān)。
3.維修過程的監(jiān)督與驗(yàn)收
現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督：對(duì)于涉及結(jié)構(gòu)安全的維修（如地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)），物業(yè)需監(jiān)督施工單位：（略）計(jì)單位出具方案，并報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。
驗(yàn)收與備案：維修完成后，物業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主組織驗(yàn)收（第11條），并留存驗(yàn)收記錄。涉及結(jié)構(gòu)安全的，需督促施工單位完成備案手續(xù)。
4.賠償糾紛的協(xié)助處理
損失評(píng)估與證據(jù)保全：若質(zhì)量缺陷造成人身或財(cái)產(chǎn)損害，物業(yè)需協(xié)助業(yè)主收集證據(jù)（如現(xiàn)場(chǎng)照片、維修記錄），并依據(jù)第14條向建設(shè)單位提出賠償要求。
責(zé)任追償?shù)闹С郑航ㄔO(shè)單位：（略）憑證等資料，協(xié)助其完成法律程序。
二、物業(yè)在保修管理中的實(shí)務(wù)要點(diǎn)
1.保修期的計(jì)算與界定
起始時(shí)間：根據(jù)第8條，保修期自工程竣工驗(yàn)收合格之日起算，而非業(yè)主入住時(shí)間。物業(yè)需核查竣工驗(yàn)收備案表，確保計(jì)算準(zhǔn)確。
地方政策差異：部（略）（如北京）規(guī)定，2016年后交付的住宅維修部位保修期可重新計(jì)算。物業(yè)需結(jié)合當(dāng)?shù)卣?，靈活處理重復(fù)維修問題。
2.施工單位不履行義務(wù)的應(yīng)對(duì)
行政處罰的聯(lián)動(dòng)：若施工單位：（略）主管部門投訴，依據(jù)第19條對(duì)其處以10萬-20萬元罰款。
保修金的使用：在設(shè)有保修金制度（略）（如（略）），物業(yè)可協(xié)助業(yè)主申請(qǐng)使用保修金，用于第三方維修。
3.特殊場(chǎng)景的處理
緊急搶修：涉及結(jié)構(gòu)安全或嚴(yán)重影響使用功能的問題（如燃?xì)庑孤?、大面積漏水），物業(yè)應(yīng)立即通知施工單位，并啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案。
商品房保修的特殊要求：根據(jù)第16條，物業(yè)需同時(shí)執(zhí)行《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，確保開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》符合規(guī)定。
三、風(fēng)險(xiǎn)防范與合規(guī)建議
1.制度建設(shè)與流程優(yōu)化
建立保修臺(tái)賬：記錄報(bào)修時(shí)間、責(zé)任方、維修進(jìn)度及驗(yàn)收結(jié)果，便于追溯和監(jiān)管。
制定應(yīng)急預(yù)案：針對(duì)緊急情況（如暴雨導(dǎo)致的屋面漏水），明確響應(yīng)流程和責(zé)任分工。
2.法律風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避
免責(zé)條款的明確：在《物業(yè)服務(wù)合同》中約定，因施工單位：（略）調(diào)義務(wù)。
證據(jù)的留存與管理：保存保修通知、維修記錄、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等文件，作為糾紛處理的依據(jù)。
3.地方政策的適配
地方性法規(guī)的遵循：如（略）2025年施行的《房屋建（略）政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理辦法》要求施工總承包單位：（略）調(diào)策略。
信用管理的應(yīng)用：對(duì)于多次拖延維修的施工單位：（略）業(yè)信用記錄。
四、典型案例與啟示
案例：（略）業(yè)主反映衛(wèi)生間漏水，物業(yè)核查發(fā)現(xiàn)保修期已過，但施工單位：（略）（略）規(guī)定，維修后的部位保修期可重新計(jì)算，物業(yè)協(xié)助業(yè)主向施工單位：（略）
啟示：物業(yè)需熟悉地方政策，靈活運(yùn)用保修期重新計(jì)算規(guī)則，維護(hù)業(yè)主權(quán)益。
五、法規(guī)依據(jù)與延伸
法規(guī)名稱
相關(guān)條款
核心內(nèi)容
《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》
第7、9、12條
最低保修期限、報(bào)修流程、第三方維修責(zé)任
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》
第40、66條
保修期限、施工單位處罰標(biāo)準(zhǔn)
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》
第30條
開發(fā)商需提供《住宅質(zhì)量保證書》
地方政策（如北京、上海）
保修期重新計(jì)算、保修金制度
細(xì)化操作規(guī)范
結(jié)語
物業(yè)在質(zhì)量保修管理中扮演著“橋梁”與“監(jiān)督者”的雙重角色。通過明確責(zé)任邊界、優(yōu)化協(xié)調(diào)流程、善用法律工具，物業(yè)既能保障業(yè)主合法權(quán)益，又能降低自身法律風(fēng)險(xiǎn)。建議物業(yè)定期組織法規(guī)培訓(xùn)，與建設(shè)行政主管部門、（略）通機(jī)制，共同提升工程質(zhì)量與服務(wù)品質(zhì)。
篇幅有限，解讀未能展示
法規(guī)摘選自《中國(guó)物業(yè)管理常用法律法規(guī)文件匯編》
解讀由菁物管書店整理
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