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房產(chǎn)屬于被執(zhí)行人的大宗財產(chǎn)，對其名下的房產(chǎn)予以評估、拍賣是兌現(xiàn)申請執(zhí)行人勝訴權(quán)益的重要手段，但司法實踐中，有的被執(zhí)行人通過與案外人倒簽租賃合同、偽造長期租賃等方式：（略）執(zhí)行、拖延執(zhí)行的不法目的。
由于租賃合同實質(zhì)審查難、執(zhí)行審查權(quán)限不明、虛假租賃違法成本低等原因，對執(zhí)行實務(wù)中涉案房產(chǎn)的處置帶來了不小影響，不僅耗費寶貴司法資源，還嚴(yán)重?fù)p害司法權(quán)威，有悖人民群眾對公平正義的新需求新期盼。主要存在以下幾個方面問題：
一是租賃權(quán)形式設(shè)立簡單。從形式上看，租賃雙方簽訂書面租賃合同即宣告租賃權(quán)成立，不以公示或備案為必要條件，在有公示效力的源頭預(yù)防制度缺位前提下，只要當(dāng)事雙方達(dá)成合謀，倒簽虛假租賃合同、偽造租金支付憑證、編造房屋占有狀態(tài)變得相對簡單且隱蔽性較強(qiáng)，導(dǎo)致形式要件取證困難，況且目前鑒定技術(shù)存在一定局限，較難適應(yīng)條件多變的執(zhí)行環(huán)境和案件類型。
二是執(zhí)行審查權(quán)限不明。從法理上看，對于執(zhí)行法官能否審查租賃合同真實性仍存在爭議，目前執(zhí)行實務(wù)中主要通過執(zhí)行異議程序解決審查法理和救濟(jì)問題，但執(zhí)行異議的提出需以做出拍賣等執(zhí)行行為為前提，且以當(dāng)事人申請為必要條件，即執(zhí)行異議主要審查的是執(zhí)行行為的合法性和正當(dāng)性，附帶審查租賃情況的真實性，具有一定的滯后性、延時性、附帶性，與虛假租賃阻礙執(zhí)行的嚴(yán)重?fù)p害程度不相匹配。
三是虛假租賃違法成本較低。一方面，由于租賃合同的諾成屬性，虛假租賃在偽造材料、（略）面成本低、隱蔽性強(qiáng)。另一方面，在申請“買賣不破租賃”的執(zhí)行異議案件中，審查查明駁回異議標(biāo)準(zhǔn)與罰款拘留民事處罰、拒執(zhí)罪刑事處罰標(biāo)準(zhǔn)差距較大，在“受到損害、影響正常執(zhí)行秩序”等條件限制下，處罰的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)尚不明確，可能存在“高高舉起、輕輕落下”或罰不當(dāng)責(zé)的情形。即使在執(zhí)行異議中發(fā)現(xiàn)影響正常執(zhí)行秩序的嫌疑，查證主體的統(tǒng)一仍待商榷。
針對以上問題，筆者提出如下建議：
一是完善房產(chǎn)租賃合同備案公示制度。進(jìn)（略）分明確房產(chǎn)租賃備案類型，對短期、中期、長期租賃采取差異化、遞進(jìn)式備案策略，適當(dāng)探索長期租賃強(qiáng)制備案機(jī)制，確保涉案執(zhí)行房產(chǎn)權(quán)屬明晰、信息透明。簡化租賃備案手續(xù)流程，全面壓實房產(chǎn)租賃備案主體責(zé)任，常態(tài)化開展租賃備案情況摸排，強(qiáng)化對房屋（略）場的監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范租賃行為，減少違法租賃、虛假租賃現(xiàn)象。
二是加大對虛假租賃的打擊懲處力度。完善房產(chǎn)信息查詢查控協(xié)同聯(lián)動工作機(jī)制，建立虛假租賃前端預(yù)防查實反饋機(jī)制，進(jìn)一步凝聚打擊虛假租賃合力。適當(dāng)提升申請執(zhí)行異議的敗訴成本，加大涉房產(chǎn)租賃執(zhí)行異議案件審查把關(guān)力度，加強(qiáng)對合同簽訂時間節(jié)點、租賃期限及租金給付等實質(zhì)審查，統(tǒng)一執(zhí)行異議階段罰款、拘留、拒執(zhí)罪適用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)厲打擊以虛假租賃抗拒執(zhí)行、拖延執(zhí)行的情形。
三是細(xì)化涉房產(chǎn)虛假租賃執(zhí)行規(guī)范。進(jìn)一步明確執(zhí)行審查權(quán)限，梳理細(xì)化涉虛假租賃審查、打擊主體及權(quán)責(zé)，推進(jìn)建立職責(zé)清晰、運行高效、協(xié)調(diào)有序的涉房產(chǎn)執(zhí)行體系，深化涉房產(chǎn)執(zhí)行全鏈條閉環(huán)反制規(guī)避執(zhí)行機(jī)制。全面規(guī)范“房產(chǎn)評估、帶租拍賣、以租抵債”等執(zhí)行行為，嚴(yán)格落實執(zhí)行審查處置程序節(jié)點，拓展并暢通執(zhí)行救濟(jì)渠道。
作者：高駿、周凌云來源：人民法院報
（略）：山東高法
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曹婷婷律師
2010年取得法律職業(yè)資格，具有深厚的法律理論功底及豐富的辦案經(jīng)驗，發(fā)表多篇論文并獲獎，自2014年執(zhí)業(yè)以來，（略）法律事務(wù)、金融保險業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)糾紛、建設(shè)工程糾紛、人身損害糾紛、婚姻與家庭法律事務(wù)等。在多年的執(zhí)業(yè)中，始終堅持以誠信為本、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、勤勉敬業(yè)的工作原則，愿以豐富的辦案經(jīng)驗、高超的訴訟技巧和靈活地處理訴訟事務(wù)的能力，為當(dāng)事人提優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。職業(yè)理念：盡心于每一個受委托的案件!擅長領(lǐng)域：婚姻繼承，交通事故，民間借貸、金融保險糾紛、建筑工程、房產(chǎn)糾紛、勞動爭議、公司股權(quán)糾紛、企業(yè)法律顧問。咨詢熱線：（略）.（略）
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