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發(fā)布地址:上海
以往的5月市場有2個畫面特別清晰，一個是二手進(jìn)入淡季，另一邊（略）場反而進(jìn)入旺季
但如今這2個畫面逐漸重疊，租賃、二手成了一對難兄難弟
之前我們深挖的文章里就有老破小被拋棄、小三房賣不動，也有老破大不賣轉(zhuǎn)租的，以及房租直接退回2019年水平的（略）簡直各有各的難
尤其（略）場，去年11（略）整租掛牌量就已經(jīng)（略）套，達(dá)到到全年最高點了
目前也依然維持在（略）套的庫存高位
圖源：（略）這么多待租房源，到底什么樣的房子現(xiàn)在更好租？
老破小還（略）小三房？或者動輒月租（略）、（略）的高端租賃？為了解惑這次我用一天時間，（略）（略）域近50（略）的租賃情況從租金、空置周期2個角度跟各位討論這些問題
01
市調(diào)之前身邊同事一致反饋現(xiàn)在最好租（略）區(qū)老破小
為了驗證我選擇了一個統(tǒng)一標(biāo)的：（略）一廳
而且出于保證租金的公平性，（略）、中等裝修，（略）層裝修的差異導(dǎo)致落差極大的情況
所以當(dāng)我打完最后一個電話回看記錄下來的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)和同事的體感已經(jīng)非常接近
數(shù)據(jù)有點密大家可以點開大圖查看
樣本數(shù)據(jù)來源：一（略）調(diào)，僅供參考租金來看，我采樣的20（略）平均跌幅8%
這個數(shù)字和中介告訴我（略）老破小租金跌幅10%左右差距不大，相對其他類型產(chǎn)品已經(jīng)處于較低水平
而普陀堪稱老破小之光，幾個樣本平均跌幅不到5%，更低
尤其甘泉（略）域，幾乎全被繁星點點的老破小占領(lǐng)，且就在內(nèi)環(huán)邊上，租金相對其他（略）區(qū)來說也是最便宜的，一直以來（略）區(qū)打工族的穩(wěn)定租房圣地
所以這兩年降得反而不太明顯
而徐匯、黃浦的老破小就沒那么穩(wěn)定了
除了桃源新村這種陪（略），每年不漲不跌穩(wěn)定發(fā)揮外，現(xiàn)在最明顯的就是原本一些高價老破小也陸續(xù)跌下來了
黃浦世博濱江的（略）戶能租到（略）/月，目前房東掛牌（略）/月
圖源：貝殼按照“立砍（略）”的江湖見面禮，也就是表格里的預(yù)估成交價，（略）/月租下來問題不大，整體跌幅高達(dá)17%
不過價格下來了也有個明顯好處，就是基本不會空置太久
我市調(diào)的20個老破小中，平均空置周期大概在7-30天左右
大部分里面都還有租客，5月中旬陸續(xù)到期，（略）已經(jīng)在猛推這些房源聯(lián)系下一波接手的租客了
（略）100弄，我詢價的當(dāng)天下午中介發(fā)來消息告訴我已經(jīng)租出去了
直接無縫銜接
（略）域的幾個中介也說過類似的話：今天這些房源，到不了月底基本就沒了
總的來說（略）場確實沒之前那么好了，但老破小價格本來就低
剛好趕上畢業(yè)季前的5月預(yù)熱，需求量又大，空置超過1個月的已經(jīng)少之又少了
無論對租客還是房東，現(xiàn)在都是出手的一個好時機(jī)
02
除了老破小，市區(qū)還有另一類沒什么存在感但十分尷尬的產(chǎn)品：老破大
之前我們寫老破大不賣轉(zhuǎn)租的時候?qū)嵉乜催^，戶型奇葩到像切糕大爺徒手切出來的，住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)缺少方正感和采光
以及老生常談的二改三、管理差、停車難問題，居住體驗甚至比不上一些老破小
包（略）調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)的另一個痛點：“租售房”，也就是邊租邊賣
中介提前給我打了一劑預(yù)防針，租下來后要無條件配合看房，多的時候一周至少2波客戶，難免打擾日常生活
所以哪怕很多老破大（略）區(qū)核心位置，體現(xiàn)在租金上命運也有些坎坷
幾個樣（略）平均下來跌幅20%左右
也是這次統(tǒng)計中最高的一類產(chǎn)品
樣本數(shù)據(jù)來源：一（略）調(diào)，僅供參考（略），（略）下跌前年一套二改三的百平三房，成交價是（略）/月，去年就只剩一萬三了，目前掛在（略）/月，但認(rèn)真砍空間還是很大我隨口報了一個預(yù)估價格：一萬一，中介反饋看租期情況房東是可以接受的稍微算了下，如果按這個數(shù)字成交2年時間至少跌去27.6%最震撼的依然來自古北一帶，中介透露古北一期今年普降20%個別房源甚至能跌下來近一半巴黎花園去年租金（略）/月，還有點高嶺之花的姿態(tài)，今年預(yù)估成交價已經(jīng)來到（略）/月的水平，跌幅高達(dá)45%（略）這樣憑（略）掛牌房源稀缺的優(yōu)勢，逆流而上的老破大圖源：貝殼今年二改三之后直接漲成了3房標(biāo)準(zhǔn)但終究只是個例，大部分老破大房源依然是不太好租的，平均租期達(dá)到30-60天比如巴黎花園所在的古北，很多房子已經(jīng)空置1-2個月了對比前面老破小的7-30天空置期，很多老破大房源已經(jīng)陷入了無人問津的狀態(tài)普陀的綠（略）花園也是如此數(shù)據(jù)來源：貝殼近幾個月瀏覽人數(shù)銳減，尤其年后需求指數(shù)直線下滑一邊是資產(chǎn)價值縮水比較難賣，一邊想出租又缺乏居住競爭力，目前老破大的境地整體還是有些尷尬的
03
但最難受的大概還（略）小三房
（略）調(diào)所有產(chǎn)品類型中，跌幅、空置周期最接近老破大
樣本數(shù)據(jù)來源：一（略）調(diào)，僅供參考
原因也已經(jīng)擺在明面上：房子太多之前我們統(tǒng)計（略）小三房的體量，直接占（略）掛牌量的68%而且是短時間瘋狂涌現(xiàn)造成的同質(zhì)化擠兌
數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、鏈家、兔博士等
可想而知競爭有多大了
比如嘉定新城、南翔、臨港，都是小三房產(chǎn)品很早落地生（略）域
現(xiàn)在很多房子空置期正逐漸拉長，陷入卷價格的狀態(tài)
我市調(diào)前幾天剛好五一假期，（略）主動集體下調(diào)了嘉（略）的租金水平
比如格林公館去年每月能租（略），今年5月初房東只能掛（略）了，統(tǒng)一下調(diào)后目前來到（略）
圖源：貝殼砍一刀后預(yù)估成交可能在（略）左右，那同比跌幅就是10%
這還算輕的，（略）的星信名邸直接跌了26%，2月份還在7字頭，現(xiàn)在（略）/月都能松口，而且已經(jīng)空置3個多月了
中介都忍不住跟我嘆氣，今年南翔這邊普遍不太好，降（略）元出租是常態(tài)
很久沒關(guān)注的臨港，現(xiàn)在也來到了風(fēng)平浪靜的船底
簡單來說就是已經(jīng)沒有多少跌的空間了，租金到了世界盡頭
大部分房源比如滴水湖馨苑掛牌接近底價，都很誠心誠意
也有一部分像萬達(dá)鉆石灣有種豁出去的認(rèn)命感
圖源：貝殼去年（略）的月租今年直接掛牌（略）
中介說這套肯定很搶手，月底前手慢無，因為已經(jīng)是實打?qū)?span id="sqgavs0dd4" class="open_quick_reg">（略）最低價
所以照現(xiàn)在情況來看，嘉定、青浦（略）的價格可能也還不是盡頭
不過要等這個畢業(yè)季過后，水深水淺就能看清楚了
04
這邊跌跌不休的時候，月租（略）+的高端租賃（略）
我市調(diào)完幾個典（略）發(fā)現(xiàn)，這類產(chǎn)品租金降幅并不算很嚴(yán)重
最高不過10%，看情況還沒一些老破小跌得多，基本沒有受到過多的大盤影響
樣本數(shù)據(jù)來源：一（略），價格非常穩(wěn)當(dāng)
去年（略）/月租出去之后，今年還在往上掛，如果房東心態(tài)好不著急，最終成交價可能不會低于（略）/月
類似的高端房源都是這個打法
（略）上的匯賢居、古北的2（略），今年掛牌價都比之前的成交價要高出一頭
所以當(dāng)價格站得足夠高的時候，其實已經(jīng)自成一派了
但好事兒不能全占
目前高端租賃也存在一個重大問題：沒客戶了
以前有外籍金融巨鱷、歸國二代、（略）紅，現(xiàn)在離開的離開沉寂的沉寂，月租3w以上的房源好像被打入冷宮的妃子
華麗家族古北花園的中介也感受（略）場的變化：這么大標(biāo)地的房子確實客戶不多了
此時我們再來看空置情況，很多都能達(dá)到1年以上周期，短則也有2-3個月
最典型的就是濱江凱旋門，去年房東買來之后就掛租了，一年過去即使沒有客戶也依然沒打算降價
圖源：貝殼目前掛牌（略）/月，具體成交價還不好說，根據(jù)中介的反饋議價空間也沒有我想象中那么大
說白了意思就是哪怕空著也不會大搞價格戰(zhàn)，只等有緣人
確實，到這個價位和其他類型的產(chǎn)品相比，玩的已經(jīng)不是同一個游戲了
05
最后也是我們近期看得最多的一類產(chǎn)品：超（略）
我市調(diào)了上海最著名2個超（略），上海康城和中遠(yuǎn)兩灣城
樣本數(shù)據(jù)來源：一（略）調(diào)，僅供參考在這里，租金下滑已經(jīng)不是新鮮的事情
因為去年就見底了
月租（略）的兩房，過了一年之后今年基本還在這個水平
中介告訴我這邊兩房變動不大，很多房子一直掛的去年價格，現(xiàn)在頂多減一兩百意思下
最讓我意外的是空置周期這個指標(biāo)
上?？党堑?房，目前空置時長只有8天，哪怕2房空置2個月左右也屬于正常水平3房的租客5月底到期，剛好接住了即將來臨的畢業(yè)大潮包括中遠(yuǎn)兩灣城，最多的也就空了一個月左右這些租戶輪換每年都是一茬接一茬所以哪怕現(xiàn)在的行情下超（略）依然是不愁租的反而在底價基礎(chǔ)上，憑借不錯的地理位置、成熟的內(nèi)部配套帶來了更多剛需租客
06
所以看了這么多類型的產(chǎn)品，到底哪種最好租？
我把幾類樣本產(chǎn)品做了個匯總，答案立刻就清晰了
數(shù)據(jù)來源：一（略）調(diào)，僅供參考第一，如果從租金角度看，目前領(lǐng)先的還是老破小，租金、需求都已經(jīng)相對穩(wěn)定，稍微好租一些
但無論哪類產(chǎn)品其實都有下跌，只是說跌多跌少的問題
高端租賃跌得最少，但成交也最少，老破大、郊區(qū)小三房雖然跌得最多，至少需求還是存在的
這也意味著想靠高價出租吃紅利的時代基本是過去式了
看了眼近幾年租金回報率的走勢
圖源：智谷趨勢
幾乎沒有哪個一（略）能堅挺如初，包括上海
第二，如果從空置周期來看，除了老破小，超（略）也是有突出優(yōu)勢的
這兩個極端類型的產(chǎn)品反而能通過低價出租迅速找到目標(biāo)客戶，盡可能把損失降到最小
至于高端租賃的房東似乎也不是很在意一時得失
而最慘的要（略）小三房這類產(chǎn)品，之前跟各位討論過被拋棄的二手小三房，此刻在（略）場依然成立
最后想說的是，今天討論這些數(shù)據(jù)背后的現(xiàn)象，也是從產(chǎn)品角度出發(fā)給大家一個小切口的參考，面對當(dāng)下（略）場到底什么樣的產(chǎn)品才是最好租的
但說實話50個樣本也依然不能代表沉默的大多數(shù)
本質(zhì)上的居住結(jié)構(gòu)變化還會帶來什么未知情況，站在此刻的我們并不能真正看清楚
我想唯一能做的大概就是好好把握住當(dāng)下
以上為正文，來自余奔雷
（略）的第6065篇原創(chuàng)文章
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