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二手房買賣中“陰陽合同”的效力及法律后果│以案說法
近幾年來，房價不斷攀升，特別是一（略），房價居高不下，買方為多貸款或者少繳稅與賣方簽訂“陰陽合同”，在買賣合同履行過程中，出現(xiàn)大量糾紛，今天小編結(jié)合法律規(guī)定及案例就二手房買賣中的“陰陽合同”涉及的法律問題進(jìn)行分析，希望對讀者有所幫助。
【案情簡介】
2019年8月31日，買方張某（乙方）與賣方侯某（甲方）及某房產(chǎn)中介簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定侯某將系爭房屋出售給張某，總房價款（略）元。同日，張某與侯某簽訂《房屋買賣合同》，約定總房價款（略）元。
2019年9月3日，張某與侯某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同之補(bǔ)充協(xié)議》，約定系爭房屋實(shí)際成交價格為（略）元，為賣方到手價。雙方約定實(shí)際按以下方式：（略）支付侯某定金（略）元；2.2019年9月5日前支付侯某部分首期房價款（略）元；3.張某通過銀行貸款（略）元；4.款清交房，侯某支付張某（略）元。張某支付侯某的實(shí)際總房價款（略）元，超出雙方約定合同（略）元，超出部分侯某在交房當(dāng)天支付給張某。否則，每逾期一日，按照房屋買賣合同第一條規(guī)定的總房價款的萬分之五向張某支付違約金，直至侯某支付張某此房款為止。本補(bǔ)充協(xié)議為房地產(chǎn)買賣合同不可分割的一部分，若與房地產(chǎn)買賣合同約定不符，則以本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。
2019年10月14日，張某與侯某簽訂《（略）房地產(chǎn)買賣合同》(第三版)，約定侯某將系爭房屋出售張某，轉(zhuǎn)讓價款（略）元。
在合同履行過程中，張某因侯某不返還（略）元的購房款及逾期交房問題發(fā)生糾紛，將侯某訴至法院。
【裁判理由】
以下為法院在判決書中“本院認(rèn)為”部分對該問題的論述：
本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)之一在于系爭房屋的真實(shí)成交價格。原、被告一致確認(rèn)，系爭房屋實(shí)際成交價格為（略）元，《（略）房地產(chǎn)買賣合同》約定房價款（略）元系為了原告向銀行多貸款，該事實(shí)從雙方此前簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《房屋買賣合同》、《房地產(chǎn)買賣合同之補(bǔ)充協(xié)議》、中介人員陳述可以得到印證，本院予以確認(rèn)。被告主張如原告于2019年10月8日付清房款則按照（略）元成交，如未付清，則房價款為（略）元。但該說法遭到了原告、中介人員的否認(rèn)，被告并無直接證據(jù)予以證明，本院難以采信。我國《民法典》第146條規(guī)定，行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。本案中，原、被告為提高貸款金額，約定了虛假的交易價格及被告獲?。?span id="sqgavs0dd4" class="open_quick_reg">（略）屋成交價格以雙方真實(shí)表示為準(zhǔn)，即（略）元。
《民法典》第157條還規(guī)定，民事法律行為無效，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。被告因無效行為取得的（略）元，理應(yīng)返還原告。原告主張逾期返還違約金，如前所述，《房地產(chǎn)買賣合同之補(bǔ)充協(xié)議》所涉該條款亦屬無效，本院難以支持原告該項(xiàng)主張。同時，根據(jù)民法精神，任何一方不、得從無效行為中獲得利益，現(xiàn)被告逾期返還錢款，（略）公布的（略）場報價利率標(biāo)準(zhǔn)支付原告利息。
【案例來源】
（略）
【律師分析點(diǎn)評】
何謂“陰陽合同”，“陰陽合同”并非一個法律概念，一般指買賣合同當(dāng)事人因同一事項(xiàng)，訂立兩份以上內(nèi)容不同的合同，一份對內(nèi)，作為雙方實(shí)際支付交易金額的合同并實(shí)際履行，即“陰合同”。一份對外，實(shí)踐中根據(jù)使用需要有所不同，一種是抬高房價并以此合同作為向銀行申請按揭貸款的依據(jù)，以達(dá)到多申請按揭貸款的目的；另一種是降低房價，（略）簽及房產(chǎn)過戶登記手續(xù)，通過少報價格或者少報面積的方式：（略）
“陰陽合同”的法律效力如何呢？我國《民法典》第146條規(guī)定，行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。在“陰陽合同”中，“陰合同”是雙方真實(shí)意思表示，也即買賣雙方實(shí)際履行的合同，雙方因房款發(fā)生爭議時，應(yīng)當(dāng)以“陰合同”中約定的價格來確認(rèn)房款價格?！瓣柡贤毕低鶠榱硕嘞蜚y行申請貸款或者少繳稅而簽訂，系雙方虛假的意思表示的合同，該合同中相關(guān)條款系無效條款，賣方要求買方以此約定支付房款時，不能得到支持。就像本案中雙方真實(shí)意思表示的房款為（略）元，而非（略）元。
那么在二手房買賣合同糾紛中，簽訂“陰陽合同”的買方多交付的房款是否應(yīng)當(dāng)返還呢？我國《民法典》第157條規(guī)定，民事法律行為無效，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。本案中買方張某向賣方侯某多支付的（略）元應(yīng)當(dāng)予以返還。
最后本律師提醒大家，在二手房買賣交易時，買賣雙方切記抱著僥幸的心理，為少繳稅或者多貸款而簽訂“陰陽合同”，雖然經(jīng)過司法程序，“陰合同”有效，可以按照“陰合同”中的價款條款支付房款，但要面臨補(bǔ)繳稅款、罰款等行政責(zé)任，甚至被追究刑事責(zé)任。故，律師建議，切勿為了眼前利益，而枉顧法律，我們每一個人對法律都要有敬畏之心，在從事民事活動時，各方都應(yīng)當(dāng)依法、誠實(shí)信用，保護(hù)好自身合法權(quán)益。
【相關(guān)法律規(guī)定】
《中華人民共和國民法典》
第一百四十六條行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。
以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。
第一百五十七條民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

（略）：房產(chǎn)糾紛實(shí)務(wù)與研究
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